律师函
（2014）甘政剑函字第12 号
尊敬的西湖乡乡党委肖书记、陈乡长：
甘肃政剑律师事务所依法接受你乡中沟村三组村民张金霞的委托，并指派胡克委律师代为处理关于村民张金霞宅基地房屋拆迁补偿纠纷一案，经调查了解到西湖乡人民政府在拆迁中沟村三组1号房屋时将共有人张金霞排除在权利人之外，侵犯其合法权利。本所律师了解到的情况是：委托人张金霞（生于1962年2月20日）和父亲张国杰、母亲臧秀才系瓜州县西湖乡中沟村三组村民，原户主是父亲张国杰。1979年张金霞初中毕业后开始劳动，1980年统一修居民点时张金霞和父亲张国杰、母亲臧秀才等家人一起在中沟村三组1号修建了一院土木结构的房屋。父亲张国杰、母亲臧秀才共生育了6个女儿，张金霞排行老三，除张金霞外，其余5个女儿因婚嫁将户口迁出，父亲张国杰于1998年3月去世，1998年12月31日，张金霞和母亲臧秀才共同承包了6.9亩承包地（承包地实际面积是8.0123亩），承包合同由张金霞签订（详见土地权益证书），西湖乡中沟村三组1号的房屋的土地使用证在父亲张国杰的名下，父亲张国杰去世后，张金霞成为该户的户主，因种种原因没有将该户的土地使用证变更到自己名下。 2013年1月8日，西湖乡人民政府征用了张金霞和母亲臧秀才的承包地8.0123亩，合计支付补偿款341996.45元，5妹张金萍要求分得部分补偿款，后经法院调解，补偿款有张金霞和母亲臧秀才各分得170998.22元（详见民事调解书）。2013年5月21日，母亲臧秀才去世。母亲臧秀才去世前未经张金霞的同意遗嘱将房屋全部留给了女儿张金萍和张金玲，2014年7月，西湖乡人民政府征用了西湖乡中沟村三组1号的宅基地及房屋，依据遗嘱将拆迁补偿安置房和补偿款全部给了张金玲、张金萍，将共有人张金霞排除在权利人之外。
依据上述事实，本所认为张金霞是拆迁房屋的共有人，将她排除在权利人之外欠妥，这点需要与您进行沟通，为了更好的解决问题，化解矛盾，本所依据事实和法律规定，发表如下法律意见，希望我们的意见对本次纠纷的正确处理有所裨益。依据我国法律规定：农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。宅基地土地使用权证登记的内容是确定农村宅基地房屋所有权及宅基地使用权的重要依据。宅基地使用权具有很强的身份属性，实行按户计算，即增人不增地、减人不减地的原则。
一、张金霞和母亲臧秀才是拆迁房屋的共有人，母亲臧秀才生前有权处分属于自己的那部分房产，但无权处分属于共有人张金霞的那部分产权。关于地上物的补偿，应当归属房屋权利人。房屋权利人已死亡的，拆迁补偿款可按继承关系处理。
本案中，拆迁房屋系张金霞和父亲张国杰、母亲臧秀才共同建造，共同共有，父亲张国杰于1998年3月去世后，属于父亲所有的那部分房产由张金霞和母亲藏秀才继承，其他子女在法定的时间没有主张继承父亲的遗产，视为放弃权利。1998年12月31日，张金霞和母亲臧秀才共同承包了6.9亩承包地开始，二人共同使用该拆迁房屋，该房屋属于二人共同财产，2013年5月，母亲臧秀才去世前未经共有权人张金霞的同意，立遗嘱将房屋全部留给了女儿张金萍和张金玲的行为无效。母亲臧秀才生前有权处分属于自己的那部分房产，但无权处分属于共有人张金霞的那部分产权。
二、宅基地使用权的补偿，应当明确宅基地的使用权人，张金霞是拆迁房屋宅基地的唯一使用权人，张金霞有权得到基于征收宅基地而给予的安置房屋。关于宅基地使用权补偿，应当归属宅基地使用权人。
本案所涉宅基地使用权人是张金霞和母亲臧秀才、父亲张国杰，土地使用权证登记在父亲张国杰名下，1998年3月父亲张国杰去世后，宅基地由张金霞和母亲臧秀才共同使用，使用权人为张金霞和母亲臧秀才，2013年5月，母亲臧秀才去世后，该户人口出现减少，宅基地由剩余成员即张金霞使用，张金霞成为宅基地唯一的使用权人。由于农村宅基地房屋的身份属性，实践中实行一户一处宅基地的原则，这和她户主身份是一致的。而且也符合农村宅基地使用权增人不增地、减人不减地的原则。
三、臧秀才生前所立遗嘱的合法性、有效性还未经过法院依法确认，也没有经过其他合法继承人一致书面同意按遗嘱执行的意思表示，乡政府依据遗嘱处分房屋欠妥。综上所述，本所经过认真研究和讨论一致认为根据我国法律及国家政策的规定，你村村民张金霞是拆迁房屋的所有权人之一，拆迁房屋宅基地使用权人，有权获得相应的拆迁补偿，她已经失去了耕地，在房屋拆迁中，乡政府再将她排除在拆迁权利人之外欠妥，本案涉及到村民张金霞以后的生存问题，即对一个失去耕地又失去宅基地的农民没有进行住房安置补偿是不符合法律规定的，望您作为一方百姓父母官予以重视。我所建议乡政府对争议房屋的拆迁补偿的相关权益暂时冻结，待法院确权并确认遗嘱的效力之后再予以处理较妥。
以上法律意见请您予以充分考虑！
甘肃政剑律师事务所
主办律师：胡克委律师
地址：酒泉市肃州区西关路1号
联系电话：13993705748
