咨询：我与开发商签的《商品房买卖合同》约定的入伙条件是，楼盘获得出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位出具工程竣工验收报告。现开发商通知楼盘已经取得工程竣工验收报告，可以办理“入伙”。但是，我听说法律有规定，楼盘未取得《竣工验收备案表》不能交付使用，是这样吗？
广东大公威德律师事务所林叔权律师回复：
商品房交付的依据主要是《商品房买卖合同》的约定及房屋建筑方面的法律及规范。《商品房买卖合同》中的约定只要没有违反法律法规的强行性规定，房屋的交付就应按照《商品房买卖合同》的约定。网友提出的《竣工验收备案表》问题，应是源于国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。
问题是，如何定义“建设工程经验收合格”？
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。据此，从国务院条例本身理解，“建设工程经验收合格”应是指竣工验收备案完成，即建设单位取得《竣工验收备案表》。
但是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。也即，如果房屋尚不具备国务院条例规定的“法定的”交付条件，但买房人与开发商之间签订的《商品房买卖合同》约定了房屋交付的条件，如网友所说的情形，双方约定了“楼盘获得出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位出具工程竣工验收报告”作为房屋交付条件，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方这种约定属于有效约定。双方约定的交付条件成就时，开发商根据约定通知买房人“入伙”收楼，开发商的做法既没有违约，也没有违法。如果买房人根据开发商的通知接受了房屋的钥匙（房屋转移占有），即“入伙”了，则视为买房人自愿遵从了双方合同约定的房屋交付条件，那么，买房人就不能在办理“入伙”之后再追究开发商逾期交房的责任，也不能依照《商品房买卖合同》的规定提出“退房”（解除合同）请求。当然，买房人也有权等待开发商取得并出示《竣工验收备案表》之后才收楼。
