2007年5月12日，王小姐与其老公谢先生看中中山市某镇楼盘XX名居一街一号别墅，建筑面积250平方米，楼房总价158万元。当日，王小姐向开发商缴纳了10万元定金。2007年7月25日，根据开发商的通知，王小姐与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定首付三成，其余七成由开发商代为申请银行按揭付款。王小姐支付了首付款47.4万元并按开发商的要求提交了办理银行按揭所需的资料，开发商就让她等银行通知。
直到2007年国庆前，开发商通知她，国家出台了新的房贷政策，限制二套房贷，银行已经调查王小姐名下有房产且贷款未清还，因此无法获得银行批准。开发商建议王小姐，由于其老公谢先生名下无财产，可以改为以谢先生名义买房并申请银行按揭。王小姐同意，遂取消了原合同，于2007年10月18日以谢先生的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，重新递交了申请银行按揭的资料，开发商让她再等消息。2007年12月中旬，开发商告诉她，以谢先生的名义申请贷款同样受阻，除非结清王小姐名下的所有贷款，并追加首付一成。此时，王小姐已经进退两难，经反复与家人考虑，遂找亲朋好友借款35万结清了她名下的贷款，并致函开发商告知需延至2008年8月底才能筹足追加的一成15.8万元。开发商口头答复王小姐说“没问题”。然而，2008年5月下旬，王小姐收到了法院传票，开发商向法院起诉王小姐及谢先生违约，请求法院判令解除《商品房买卖合同》并判令王小姐及谢先生支付总房价款5％的违约金7.9万元。
【林叔权律师点评】
被诉后，王小姐向我咨询。我看完了全部案件资料，发现问题在于开发商在补充协议中做了“手脚”，埋下伏笔。
补充协议规定：“若因买受人的原因如买受人由于在银行的其他贷款有其他不良记录或已有贷款导致按揭银行不予审批其申请或审批的金额不足，买受人未能在银行批复的15天内付清该房款的，均视为买受人逾期付款，买受人应按《商品房买卖合同》的规定承担违约责任。而《商品房买卖合同》的规定是：买受人逾期付款超过90日后，出卖方有权解除合同，买受人应按总房价的5％向出卖方支付违约金。开发商正是基于上述规定主张解除合同并要求支付违约金的。
其实，本案完全是由于开发商的过错而导致买受人无法办妥银行按揭贷款手续的。
首先，买受人交纳了购房定金，签订了购房合同并按照开发商的要求提交了办理银行按揭
手续所需的证明材料。而开发商拖延至9月底仍未为买受人办好银行按揭手续，正是由于开发商的拖延才导致9.27房贷新政出台后买受人无法办理银行按揭贷款。
其次，买受人一直是依照开发商的指令申请银行按揭贷款的。买受人根据开发商的建议取消了原合同，改由谢先生作为购房人与开发商重新签订了合同，并结清了其它银行贷款，甚至还同意了开发商提出的追加首付款一成的“霸王”要求。
再次，在2007年5月及10月日两次签订购房合同及整个买房的过程中，买受人都告知开发商要采取银行按揭付款购房，开发商应当十分清楚，如果不能为买受人申请到银行按揭贷款，买受人是无能力一次性支付全部房款的，而如果开发商明确告知买受人有可能办不了银行按揭，买受人是不会签订购房合同。
综上，我认为，应当是开发商须对买受人无法办理银行按揭承担过错责任，开发商要求买受人一次性付清全部房款的要求纯属强人所难。开发商提出解除合同，不仅无权要求买受人支付所谓的违约金，而且必须立即向买受人返还已经支付的购房款，并赔偿买受人利息损失。
然而，由于存在着《商品房买卖合同》及补充协议的上述“伏笔”，尽管我可以建议王小姐以《合同法》关于“提供格式条款一方免除其责任、加重来土他对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定进行抗辩，但是考虑到王小姐还有40多万元首付款在开发商手中，而诉讼将旷日持久，而且诉讼有不可测的风险，所以，我建议王小姐与开发商协商。协商的结果是，开发商同意扣5万，王小姐承担2.4万元的诉讼费、律师费，王小姐拿回40万元。
对这样的结果，作为一个法律人，我除了叹息还只能是叹息：违约金付得冤！
当然，我还可以再说一声：所有的买房人，在你决定买房签合同时，一定要三思并睁大双眼呀！
