案情简介：一客户在京北郊购买别墅一套，但是交房后发现房屋存在严重的质量问题，于是客户委托律师开始解除《房屋买卖合同》之诉，最后成功的解除了房屋买卖合同。以下为本案律师代理词。
代理词
审判长、审判员：
本所接受北京市好德有限责任公司委托，指派唐建华律师代理其诉被告北京时光投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案。现依据事实与法律，发表如下代理意见：
一、原告与被告签订《商品房买卖合同》，并按约定履行了合同义务。原告是本案适格的主体。
首先，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。2008年11月4日，原告作为商品房买受人，与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.333282）（以下简称《合同》）。原告购买被告开发的位于海淀区“枫林公寓1期3－5＃楼”商品房一套。《合同》签订后，当事人双方应当全面履行合同义务。2008年12月2日，原告按照《合同》约定向被告付清了全部购房款人民币1640万元，原告已全面履行了自身合同义务。但被告未能在合同约定的期限内向原告交付质量合格的商品房。
其次，《合同》签订后，原告与被告之间成立有效的商品房买卖合同关系。原告作为有效存续、合法经营的有限责任公司，具有独立人格，有独立的法人财产，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务。原告作为《合同》商品房的买受人，其自身权益受到侵害时，有权提起诉讼，维护自身的合法权益。
再次，2009年6月15日，原告《董事会决议》将争议标的房屋的所有权转让给原告股东之一何清所有。2009年6月15日，原告向被告出具《委托书》让被告协助办理变更房屋所有权事宜。被告回复原告称，只能将该房屋的所有权先办到原告名下，然后才能再由原告转让给何清。该决议内容至今未能实现。所以，在该《董事会决议》议决内容实现前，原告作为商品房买受人，是《合同》的主体，是本案适格的原告。
二、被告的商品房存在严重的质量缺陷，导致主体结构质量不合格，不能交付使用，不能实现合同目的；被告违反合同约定，应当承担违约责任，原告有权解除合同。
原告向被告支付全部购房款后，发现该商品房存在严重的质量缺陷。缺陷突出表现在：1、该房屋未按原设计图纸做外保温围护结构；2、该房屋墙体、楼板、门窗口角等处出现大量严重裂缝，尤其是二层楼板断裂，D轴的一、二层剪力墙断裂，三层南卧室南侧墙体出现严重水平裂缝，墙体与混凝土梁脱离；3、该房屋隔墙使用了《北京市建筑节能管理规定》(北京市人民政府令第80号)禁止使用的粘土砖。
首先，该商品房未做外保温围护结构，使房屋的保温隔热功能严重下降，违反了原设计图纸和《北京市建筑节能管理规定》。本案委托的鉴定机构北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心（以下简称司鉴中心）作出的《司法鉴定书》（以下简称《司法鉴定书》）对被告的商品房未做外保温围护结构予以确认。
其次，该商品房墙体、楼板、窗口角等存在大量裂缝，仅用注胶修补方式无法实现对质量缺陷的消除。该商品房修补后，在没有使用（增加使用荷载）的情况下，房屋裂缝仍然继续产生，并日益加剧发展，使房屋存在极大的安全隐患，严重影响房屋的安全性、耐久性，缩短了房屋应有的使用年限。
该商品房裂缝形成的主要原因是房屋地基不均匀沉降产生的。在该商品房的建设过程中，对地基处理采用局部换填三合土方法。其人工处理过的局部地基土与原状地基土有不同的承载力和压缩模量，导致房屋地基沉降量不均匀；且该商品房的条形基础没有设肋梁，只是在基础圈梁上增加了2根钢筋。以上情况在竣工档案资料中均有记载，被告提交的证据三《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中“勘察单位意见”也记载有“施工单位已按要求完成地基处理工作”。该房屋经过地基处理后，对基础或房屋整体没有采取加强刚度的有效措施，而只是采取一般的基础圈梁截面和增加微不足道的钢筋量做法，使基础或房屋的刚度、强度不足以抵抗地基不均匀沉降所产生的外应力。因此，在楼板、剪力墙、混凝土梁、门窗洞四角、隔墙交接处等，出现大量不同程度的通透裂缝。以上事实，当时被告方的总工程师予以确认，其本人组织和参与了该商品房裂缝修补施工的全过程。
依据建筑常识，该商品房的裂缝不是简单的温度裂缝。本案商品房是建筑体量比较小的五连排别墅式建筑，对于这种类型的房屋，温度应力产生的裂缝，一般只会出现在房屋使用不同材料的交接处和温差变化较大的界面。而本案商品房的裂缝，却大量出现在主要承重构件上，且承重构件已经断裂（有原告证据照片及房屋现状为证）。对于本案商品房，由于外保温围护结构的缺陷，温度应力的不良影响将会更加严重。司鉴中心出具的《司法鉴定书》对房屋裂缝的鉴定意见，是在不收集工程竣工档案资料、不科学调研分析的前提条件下做出的，该项鉴定意见不真实、不具有科学性，不能采信（详见原告《对<司法鉴定书>的异议书》）。在本案中，有资格的司法鉴定人未曾到过本案商品房实地进行勘验，而2010年12月11日庭审中，鉴定人对房屋裂缝的解释，是一种牵强附会的说法，不能采信。2008年，被告虽然对该商品房的裂缝缺陷进行了修补，但修补后，仍然未能消除该商品房的质量缺陷和安全隐患。所以本案商品房结构安全性未评估，无保障。
再次，该商品房的隔墙使用了《北京市建筑节能管理规定》禁止使用的粘土砖。根据《北京市建筑节能管理规定》第六条的规定：“本市积极开发和采用新型建筑结构体系，推广使用各类节能环保型墙体材料，发展墙体与屋面的高性能保温技术。城近郊区、远郊区（县）的建制镇、新建住宅小区、经济技术开发区、新技术产业开发区的新建房屋及围墙工程禁止使用粘土实心砖。自2002年5月1日起，除农民在宅基地上自建低层住宅外，所有建筑工程（包括基础部分）禁止使用粘土实心砖。农民在宅基地上自建低层住宅，推广使用节能建筑材料。本市根据新型建筑材料的发展情况，逐步限制使用或者淘汰其他以粘土为原料的建筑材料和保温性能差的墙体屋面保温材料”，被告的商品房严重违反了上述规定，在房屋隔墙中使用了粘土实心砖。根据《民用建筑节能管理规定》第二十四条的规定：“建设单位在竣工验收过程中，有违反建筑节能强制性标准行为的，按照《建设工程质量管理条例》的有关规定，重新组织竣工验收”，所以被告应当对本案商品房开发重新组织竣工验收。
另外，被告提交的证据三《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的内容不具有真实性，不能采信。该证据显示，2008年9月27日，建设单位也即被告北京时光投资有限公司及相关勘察、设计、施工、监理和质量监督单位参加了枫林公寓3#楼竣工验收，其中勘察、设计、施工、监理等单位签署了竣工验收意见，“认定”该工程符合国家施工验收规范及标准。但根据司鉴中心出具的《司法鉴定书》鉴定意见，该商品房未按建筑施工图做外保温围护结构，在商品房的隔墙使用了《北京市建筑节能管理规定》禁止使用的粘土砖。可见该商品房的真实情况并不符合国家标准及规范要求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定：“证据有下列几种：（一）书证；以上证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”，又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条的规定：“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：（四）证据的内容是否真实”，被告提交的证据三《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》内容不具有真实性，不能采信。
所以，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”，被告商品房的质量缺陷，致使原告不能实现“居有其所”、安全舒适的合同目的。原告作为商品房买受人，有权解除《合同》。
另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。所以，被告的房屋主体结构质量不合格不能交付使用，原告作为买受人，有权解除《合同》。
三、被告的房屋质量问题严重影响正常居住使用，被告违反合同约定，应当承担违约责任，原告有权解除合同。
首先，被告的商品房有50%的外墙面、外露楼地面、露台地面等未做外保温围护结构，不符合国家《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300－2001)和《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134－2001)，已经造成房屋冬冷夏热的不良后果。可见，由于该商品房外保温围护结构质量问题，严重影响正常居住使用。
其次，该房屋在一直未使用（即天棚、地面装饰、傢具、人等30%的设计荷载还没有加上），目前只承担自重的钢筋混凝土梁、楼板、剪力墙等主体承重构件的情况下就大量断裂，已失去承受外力能力。被告只采取简单注胶修补，是不能保证房屋质量和安全的。经过修补后的楼板、剪力墙等裂缝又重新出现，且日益加剧。可见该商品房已不具有安全性，严重影响正常居住使用功能。
再次，该房屋裂缝的严重质量问题，是不合理设计的必然结果。在山坡不均匀的地基条件下，没有采取适当基础形式和必要的构造措施，实际进行的地基处理方法与基础形式不协调，未在不同地基界面处设置沉降缝或加大基础刚度，导致房屋产生不均匀沉降裂缝。由于该商品房地基、基础还在处于极度不稳定的状态，所以房屋至今不能使用。该房屋是有严重质量问题的危房，不能正常居住使用。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。针对被告商品房上述严重的质量缺陷，原告作为商品房的买受人，有权解除《合同》。
四、按照《商品房买卖合同》约定，被告擅自对房屋设计进行变更，严重影响该商品房质量和使用功能，又未书面通知原告，原告有权解除合同。
原告与被告在《合同》第十条“规划、设计变更的约定”中约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。
在本案中，被告商品房的格局与《合同》所附图纸及竣工图纸不符，突出表现在：1、被告擅自改变该商品房的使用功能布局，将一层卫生间和三层主卧室的大便器移设，取消一层洗衣房，详细对比《合同》附录一所示平面图、现状平面图及房屋现状照片可见。被告擅自变更《合同》所约定的图纸，在使用功能方面，给住户带来严重不便。2、将该商品房的外围护结构擅自变更，变更部分面积达到50%，致使商品房外围护结构质量不合格，不能满足正常居住使用功能，给住户带来巨大的耗能费用，造成不可估量的经济损失。3、被告擅自改变二楼北向东卧室的净高，使净高变低200多毫米（见房屋现状及实景照片），严重影响住户的环境空气质量和精神健康，不能满足正常居住使用功能。4、被告将《合同》附录四约定的钢结构楼梯，擅自改变为混凝土结构楼梯，降低住户生活质量，不能满足正常居住使用功能。
上述情况足以证明，被告违反《合同》约定，擅自对房屋设计进行变更，严重影响房屋质量及使用功能。被告对上述情况未书面通知原告。原告有权依据《合同》约定解除合同。
五、被告应当承担违约责任，返还原告购房款，支付购房款利息和合同违约金。
首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，据此原告有权解除《合同》，被告应当退还原告已付的购房款。
其次，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条的规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”。由于被告的商品房质量缺陷、擅自设计变更等过错，原告依法依约行使解除权，原告的损失应由被告赔偿。原告主张被告支付购房款利息以赔偿原告损失，符合法律规定。
再次，《合同》第九条“出卖人预期交房的违约责任”：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金”。在本案中，由于被告的商品房质量缺陷及设计变更等，至今被告未能向原告交付质量合格的商品房，严重违反《合同》约定，已构成事实上的逾期交房。被告应当承担逾期交房的违约责任，按约定支付原告违约金人民币164万元（即购房款10％）。
所以，被告应当退还原告全部已付购房款人民币1640万元，并向原告支付违约金人民币164万元和原告交付购房款之日起全部购房款的利息（按银行同期贷款利率计算，并计算至实际还款之日）。
六、司鉴中心出具的《司法鉴定书》遗漏原告要求鉴定的事项，并且鉴定程序严重与法律规定不符，鉴定结论明显依据不足，不具有明确的鉴定结论，应补充鉴定。
首先，2010年2月26日，原告提交的《鉴定申请书》中“申请鉴定事项”在第四项中提出“对商品房质量是否达到国家及北京市质量标准要求进行鉴定”，但《司法鉴定书》遗漏了此项鉴定内容。
其次，《司法鉴定书》所依据的鉴定材料、鉴定依据不足，现场勘验调查不完整、不科学，不具有明确的鉴定结论。该《司法鉴定书》建立在不全面收集材料、不全面勘验现场、不客观科学分析之上，鉴定程序严重与法律规定不符，鉴定结论明显依据不足，不能真实反映本案争议房屋的质量问题，不具有科学性、公正性。（详见原告《对<司法鉴定书>的异议书》）。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定”。为全面真实的反映本案争议商品房的质量缺陷，请贵院要求司鉴中心“对商品房质量是否达到国家及北京市质量标准要求”进行补充鉴定。 综上所述，原告是本案适格的诉讼主体；被告未能在合同约定的期限内向原告交付质量合格的商品房，被告的商品房存在严重质量缺陷，主体结构不合格，商品房不具有安全性，且被告擅自对房屋设计进行变更而未通知原告，根本违约。因此，本案《合同》依法应予解除，被告应当返还原告全部购房款，并支付利息和合同违约金。为维护法律的尊严，保护原告的合法权益，请贵院支持原告的全部诉讼请求！
以上代理意见请合议庭合议时予以采纳！
代理律师：唐建华
二〇一一年十二月十一日
